Wzrost cen ziemi w Polsce po 1989 r. - zachęca do inwestycji

Od przełomowego dla historii i gospodarki Polski roku 1989 jesteśmy świadkami niemal stałego wzrostu cen na runku nieruchomości. Liczby mówią tu same za siebie. W roku 1992 1 ha terenów rolnych w Polsce kosztował 500 zł. W 2000 r. ta cena wzrosła do 3554 zł, w 2005 do 5607 zł,  w 2010 do 15 281 zł a dziś jest to około 50 000 zł/ha.

Tę samą, choć nieco mniej stabilną, tendencję wzrostową obserwujemy na rynku nieruchomości budowlanych. Wniosek nasuwa się jeden: w Polsce ciągle warto mądrze inwestować w ziemię.

Przełom 1989 r.

Gospodarka centralnie sterowana bardzo negatywnie wpłynęła na kondycję ekonomiczną Polski. Regulacja sfer produkcji i konsumpcji przez państwo oraz zaanektowanie przez nie większości własności ziemskich, przemysłowych, bankowych, itp. mocno nadwyrężyły rynek. Przełom roku 1989 zapoczątkował okres stabilizacji, oparty na przywróceniu gospodarki wolnorynkowej. Ta zmiana wpłynęła na każdy sektor działalności społecznej, w tym gospodarczej. Oznacza to,   że rynek ziemi również dotknęły istotne zmiany. Warto zapoznać się z kilkoma przełomowymi wydarzeniami z rynku działek rolnych i budowlanych z ostatnich 30 lat.

Przystąpienie do Unii Europejskiej a wzrost cen ziemi w Polsce

Ceny ziemi, która powracała do wartości prywatnej po zniesieniu gospodarki centralnie sterowanej stale rosły. Jednak pierwszym istotnym dla rynku ziemi momentem po 1989 r. było przystąpienie Polski do Unii Europejskiej. To wydarzenie z 2004 r. zapoczątkowało naprawdę dynamiczny wzrost wartości działek zarówno rolnych jak i budowlanych. Jak wspomnieliśmy we wstępie – na przykładzie gruntów rolnych – cena 1 ha ziemi wzrosła od 2004. do 2005 r. z 4,7 tys. zł do 5,6 tys. zł. i rośnie niemal nieprzerwanie. Najgwałtowniejsza podwyżka cen gruntów miała miejsce właśnie od roku 2004 do 2008.

W związku z przystąpieniem do Unii Polsce przysługiwał do 20016 r. okres przejściowy w obrocie gruntami. Wraz z jego zakończeniem zagraniczni inwestorzy uzyskali wszelkie prawa do ich nabywania (do tego czasu wiązały się z tym kłopotliwe ograniczenia.). Przewidywano wówczas, co znalazło potwierdzenie w sytuacji na rynku, że ponownie nastąpi dość gwałtowny wzrost cen ziemi. Nie był on jednak tak drastyczny jak w latach 2004-2008.

Boom na działki podmiejskie

Ważną datą w historii rynku działek był przełom 2007 i 2008 roku. Był to moment, w którym ogromna popularnością zaczęły się cieszyć tereny podmiejskie i wiejskie. Zaczęły być wówczas masowo wykupywane (głównie przez osoby w średnim wieku) a ich wartość wzrosła siedmiokrotnie w porównaniu do roku 2006.

Dopiero po jakimś czasie Polacy uświadomili sobie, że zamiast kupować drogie mieszkanie w centrum miasta, lepiej i taniej będzie kupić działkę i wybudować nowy dom.

Tak komentował tę sytuację Tomasz Labiedź z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości w Dzienniku Gazecie Prawnej.

IV kwartał tego roku przyniósł natomiast bardzo zauważalny spadek cen działek, szczególnie w okolicach Warszawy (22%), Gdańska (11%) i Krakowa (8%). Był to moment względnego zrównania się podaży i popytu na te nieruchomości. Od roku 2008 ceny zaczęły się stabilizować,  co oznacza ich stały, ale względnie równomierny wzrost i tylko nieznaczne wahania, zależne głównie od lokalizacji.

Ostatnie 10 lat

W ciągu ostatnich dziesięciu lat obserwujemy znaczne zróżnicowanie cen gruntów – tak rolnych, jak i budowlanych – w zależności od ich położenia.

DZIAŁKI BUDOWLANE

Wedle raportów GUS-u oraz danych zbieranych od 2010r. przez portal Bankier.pl ceny gruntów pod zabudowę stale rosną. Od 2004 do 2010 r. Ich wartość podniosła się o 476%. To naprawdę imponujący wynik, który powinien przekonać o tym, że rozważna i przemyślana inwestycja w ziemię jest w stanie przynieść wymierną korzyść.

Jednocześnie warto zauważyć, że niektóre lokalizacje z biegiem czasu przestają wykazywać tak wysoką tendencję wzrostową. W niektórych zaczął występować nawet spadek wartości działek. Ma to związek z nasycaniem się rynków, szczególnie w okolicach dużych miast. W 2018 r. w okolicach Warszawy spadek ten wynosił nawet 18%. Nieco mniejszy zanotowano w Łodzi, Wrocławiu czy Krakowie (ok. 7-8%).

W tym samym roku 2018 ceny na Warmii i Mazurach były statystycznie najniższe, ale rosły stale i  z dużą prędkością. W przeciągu 14 lat (2004-2028 r.) wzrosły tam aż o 800%.

DZIAŁKI ROLNE

Dla porównania i dokładniejszego zobrazowania zmian na rynku działek rolnych w przeciągu ostatnich dziesięciu lat przenieśmy się jeszcze na chwilę do lat 90. W roku 1998 cena za 1 ha gruntu ornego (w obrocie prywatnym) wynosiła 4095 zł. W roku 2005, czyli jedynie siedem lat później było to już ok. 7826 zł za 1 ha. W tym roku najwięcej za działki rolne trzeba było zapłacić w Śląskiem (aż 8300 zł/ha) i Wielkopolskiem (8295 zł/ha). Najtańsze działki role zlokalizowane były w województwie lubuskim (4250 zł/ha) i warmińsko-mazurskim (4405 zł/ha).

Za pracą analityczną Lecha Pałasza (Akademia Rolnicza w Szczecinie) można przytoczyć ciekawą zależność. Wykazuje on, że najniższe ceny ziemi rolnej występowały w północnych rejonach Polski, ponieważ tam największy ich odsetek był uprzednio w posiadaniu PGR-u. Ich prywatyzacja wywołała wysoką podaż przy dość niskim popycie. 

Jednak momentem najistotniejszym dla obrotu działkami rolnymi wydaje się rok 2016, kiedy weszła w życie nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Wywołała ona duże zawirowania na rynku gruntów rolnych. Zgodnie z jej zapisami działki o powierzchni większej niż 0,3 ha mogli nabywać jedynie rolnicy indywidualni lub osoby, które zobowiązały się do wykorzystywania ich w celach rolniczych. Co więcej, zbycie takiej działki mogło nastąpić dopiero po 10 latach. Ceny gruntów rolnych zaczęły wówczas spadać, ponieważ siłą rzeczy zainteresowanie nimi malało.

W 2019 roku – na mocy ustawy z dnia 26. kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw – obostrzenia zostały nieco złagodzone.  Nie-rolnik mógł nabyć działkę rolną o powierzchni do 1 ha i mógł ją zbyć już nie 10, ale 5 lat po dokonaniu zakupu. Od momentu wprowadzenia ograniczeń w obrocie działkami rolnymi ich wartość rośnie rok rocznie o kilka procent, jednak przez obostrzeniami wzrost wynosił kilkanaście procent w skali roku.

Jak podaje raport GUS-u z 2019 roku:

Średnia cena nieruchomości rolnych niezabudowanych wahała się (w 2019 r. - red.) od 39,5 tys. zł w województwie podkarpackim do 152,0 tys. zł w województwie wielkopolskim.

Średnia cena za 1 ha powierzchni ewidencyjnej nieruchomości rolnych niezabudowanych sprzedanych w 2019 roku w Polsce wyniosła 130,4 tys. zł/ha.

Ceny nieruchomości rolnych niezabudowanych zlokalizowanych na terenach miejskich były znacznie wyższe od tych zlokalizowanych poza granicami miast. Szczególnie wysokie ceny odnotowano w miastach na prawach powiatu. Średnia cena za 1 ha powierzchni ewidencyjnej nieruchomości rolnych niezabudowanych sprzedanych w miastach na prawach powiatu była 9,5 razy wyższa niż średnia cena tej kategorii nieruchomości dla Polski ogółem.  

Podsumowanie

Od 1989 r. wzrost cen działek rolnych i budowlanych wahał się od kilku do kilkunastu procent w skali roku (wyłączając rok 2007). Rozwój infrastruktury terenów podmiejskich i wiejskich oraz postępujący proces dezurbanizacyjny sprawiły, że zainteresowanie działkami budowlanymi i rolnymi, a więc i ich ceny, wzrosły. Branża inwestorów i pośredników w handlu działkami ziemskimi na bieżący rok i kolejne lata przewiduje niezmienny, stabilny wzrost cen działek rolnych i budowlanych, spowodowany dążeniem do zrównania cen nieruchomości z cenami właściwymi krajom Europy Zachodniej.

Duoinvest.pl sp. z o.o. (właściciel portalu www.WlasnaDzialka.pl)

Źródła:

• Dziennik Gazeta Prawna: W 2008 roku działki budowlane nie będą już gwałtownie drożały - GazetaPrawna.pl

• Bankier.pl Gospodarka - Bankier.pl

• Onet Biznes: Ziemia zaczyna być w cenie - Biznes (onet.pl)

• Raport GUS Obrót nieruchomościami w 2019 r. Główny Urząd Statystyczny / Obszary tematyczne / Ceny. Handel publikacja: obrot_nieruchomosciami_2019.pdf

• Dziennik ustaw:

◦  Dziennik Ustaw - Dz.U. rok 2016, nr 0, poz. 585 (money.pl)

◦  Zmiana ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw. - Dz.U.2019.1080 (lex.pl)

• Lech pałasz, Tendencje wzrosty cen ziemi rolnej 04.pdf (actapol.net)

• PPR – rolnictwo, ekologia, natura Wzrosty cen ziemi zachęcają do inwestowania - PPR